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不動産トレンド21-25



[25-20090605]
不動産買換の時期に関して
Time for Real Estate exchanging

不動産の買換えは、不況の時期にしましょう。

【事例】
不動産価格ピーク時(好景気・バブル時)
A不動産を5000万円で売却しB不動産を1億円で購入。
差額5000万円の借入金で金利3%

不動産価格底値時(不況・バブル崩壊時)
A不動産を2500万円で売却しB不動産を5000円で購入。
差額2500万円の借入金で金利1.5%

価格が半値になれば借入金額も金利も半分になる。

もっとも、好景気のピーク時に売りぬき、
不況の底値時に買い叩けば一番よいわけであるが・・・?
そうも簡単にはいきませんので。

<経験事例>
不動産とは恐ろしいもので、ピーク時30億円の値をつけた都心の築10年のビルが、事情はあるにせよ4億円で購入できた事例もあります。不動産11年周期も遠い過去の話になりました。土地神話でもキャピタルゲインでもなく、あくまで需要と供給に基づく収益還元性を見抜くことが最も大切です。

【Summary】
If you consider to exchage real estate, you had better do in a depression. Because its purpose is not capital gains but reconstruction of profitability.It may be important for you to foresee and understand demand and supply what is called real economy correctly.

ヴォーリズの近代建築遺産-大丸心斎橋店
20090605-1.jpg


[24-20090522]
大型ホームサンターの出店に関して
About a large homecenter opening plan

ホームセンター新規出店に伴う店舗開発基本立地調査は、全ての流通店舗に共通することですが、どれだけ集客でき、どれだけ売上できるかを最優先予測調査しましょう。その予測により箱物計画など投資コストなどが決まっていきます。

A store development basics location investigation with the home center new branch is to be common to all circulation stores, but I can pull in customers how many and long, and let's investigate a top priority prediction how possible it is for sales. Investment cost including the box thing plan is fixed by the prediction.

昨日、久しぶりに大型ホームセンターの関西圏出店にともなう用地調査の依頼を受けました。思い出すに、1980年代 1990年代 2000年前半代と3期に渡ってそれぞれの時代ニーズに合った箱物規模で出店ラッシュが相次いだわけだが各社壮絶な陣取り合戦でした。2000年に入っての関東系HCの関西進出にはかなりの物件調査をした実績もあります。しかし、需要と供給のバランスは均衡し、もう暫くは統廃合はあっても新規出店はないだろうと括っていたが・・・大手住宅・設備メーカーなど2社が出資した初耳(ニューフェイス)ホームセンターの関西出店計画です。ざっと、規模は、土地面積で3000坪~2万坪。取得・リースバック・定期借地など多面的に検討するようだ。ある意味、ホームセンターは、食品を除く家具・家電など生活必需品は勿論のこと住宅リフォームの拠点になりますので新築からリフォームへという時代ニーズにはマッチするでしょうね。環境・省エネ・福祉介護分野とも連携し付加価値をつければ更によいでしょう。

大型ホームセンターといえば、コメリ・ コーナン商事・カインズ ・ケーヨー ・ホーマック・ビバホーム ・カーマ ・ロイヤルホームセンター ・ セキチュー・カンセキ・エンチョー・ハンズマン・ ダイユーエイト・ジュンテンドー・サンデー ・アークランドサカモト・ マキヤ ・ ナフコ ・くろがねや ・オージョイフル・サンワドー ・ナカイ ・リックコーポレーション・ ダイヤ通商など


[23-20090506]
サブ・プライムローンに関して
Subprime Mortgage

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百年に一度の世界同時不況は、結局、債権の寄せ集めの商品化つまり、種々様々な債権(中には取り立て不能な債権まで・・・)を組合せ、レバレッジ(借り入れ)を最大限に利用し、ここが凄い、世界実態経済のGDPの4倍を超える借り入れで商品化し情報量の乏しい?世界の投資家へ販売しまくった!

犯人は、米国投資銀行の
・リーマン・ブラザーズ
・メリルリンチ
・ゴールドマン・サックス
・モルガン・スタンレー 等

一時、日本の投資収益物件なども禿げ鷹のように100億円単位で買いあさり不動産証券化してゆく。とにかくリスクもかえりみず、時には債権を金融機関ごと買取り、新規商品化・・・次から次へと販売しなければあとがない・・・最後に手を出したのがサブ・プライムローン。これは、つまり返済の見込みがない低所得者用住宅債権
あたりまえの話だが不動産価格の下落に始まり、債権が次々に焦げ付きついに世界実態経済のGDPの4倍を超える借り入れごと弾けたわけである。

各社CE0は、年俸50億円以上。実績を上げた社員の年俸も凄かった。一時、長者番付日本一が外資系投資銀行の一社員がなっている。世界中の投資家が費やしたマネーは、バブルと弾けたわけである。マネーゲームの終焉である。来年償還されるはずのモゲージ債権(根源)も・・・もはや紙切れとなりました。

私も1998年頃から不動産の証券化に関与し、2003年の神戸HAT(神戸製鋼跡地利用)の時、リスク面で大反対をしましたが某社が大規模商業施設を不動産証券化で会社をあげてのトライ最終行き詰るのも時間の問題か?不動産の小口証券化・・・今、株で言うならば、回り360°見渡す限り、損をした人ばかりたとえリスクを充分把握して投資しても怖いものがあります。

世界同時不況で知るべし、不動産は不動産として投資するべし。地震・火災保険はしっかりかけて・・・
実態経済が大切、マネーゲームで夢見るな!不動産の場合、需要と供給なんです。これは、実態経済に左右されます。マンションも車も売れなくなりました。これが、実態経済なのです。

【Summary】
We have to learn real economy in this world simultaneous depression. We had better invesl real estate directly taking out earthquake and fire insurance enough.Don't dream success in this money game.It is important for us to foresee and understand demand and supply what is called real economy correctly. If we had been able to foresee the future, we would not have done this.


[22-20090304]
窓の断熱性能に関して
どんなに壁や天井に断熱材を入れてみても、肝心の窓など開口部の断熱性能が劣っていてはどうにもなりません。窓は、アルミサッシではなく寒冷地対応の樹脂サッシにしましょう。

Heat Insulation Ability
Indeed we have to put heat inulation materials into wall and ceiling plenty. But it is most important for us to make opening area like windows perfect in heat insulation ability. About windows, we had better choose not aluminum sash window frame but resin sash window frame enabled cold district.

【地熱住宅 写真No.218】
GH218.jpg


[21-20090222]
住宅ローン控除に関して
マイホームを購入の場合、
住宅ローン控除を活用(シュミレーション)しましょう。
住宅ローンを借りると10年間にわたって税金の一部が戻ってくる。
与党案では、減税額が過去最大規模の500万円に拡大。(景気対策)
2008年最大160万円だったから3倍以上の大幅アップ
勿論、良いものを安く買うことを忘れてはいけません。

Mortgage Deduction
If you buy your house with residential mortgage, you can take mortgage deduction for 10 years. That is, you can receive a part of taxes paid. According to party's business stimulus plan, abatement expands largest ever 5 milion yen that is 3 times more as 1.6 milion yen in 2008. However you must not forget to buy a best house inexpensively.

地熱住宅 Geothermal House Preview
GH248.jpg

テーマ : 資産運用 - ジャンル : 株式・投資・マネー

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