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不動産トレンド1111-1115


[1115-20170120]
今後の公共投資
財務省は、社会資本整備に充てる公共投資の「選択と集中」をより徹底する為、新規投資を民間投資の誘発効果や運用効率の高い事業に重点化することと、PPP・PFIのさらなる導入拡大を求めている。大部分のインフラを所管する国土交通省に対し、新規事業採択時に算出する費用対効果の高い事業に投資を集中することや、すべての国管理空港に公共施設等運営権(コンセッション)を導入することなども求めている。
・国交省が新規事業採択時に算出する費用対効果(B/C)の比較的高い事業を厳選し、低下傾向にある費用対効果の底上げ
・公共事業へのPPP・PFIのさらなる導入拡大
・すべての国管理空港にコンセッションを原則導入することを提案
・下水汚泥の固形燃料化などを行う「汚泥有効利用施設」の新設についてPFIの導入を原則化する必要性など

KH7 千葉
千葉高校



[1114-20161217]
今後の公共工事
財務省の要請
財務省は国土交通省が取り組んでいる建設現場の生産性向上策「i-Construction」の効果を着実に発現させることを要請している。具体的には政府が掲げた建設現場の生産性を2025年度までに20%向上させるという目標の達成に向け、生産性向上に関する重要業績指標(KPI)を設定し、施策の効果を可視化するよう求め、ICT(情報通信技術)の普及を進め、工事全体で生産性向上・コスト縮減の効果を引き出す為にICT機器の普及促進を図り、現場の生産性向上と労働者の処遇改善を進めるとともに、ICT機器にかかる経費を抑制しICT導入による効果をメーカーだけでなく、広く波及させるよう要請している。このほか、最先端のサプライチェーンマネジメントの導入と、施工時期の平準化の2点も提示している。

国交省の考え方
国交省は「i-Construction」による生産性向上のイメージとして、ICTの導入などによる「省人化」と、現場作業の効率化・高度化による「工事日数削減(休日拡大)」の二つの指標を導入。これまでより少ない人数と工事日数で、同じ工事量の実施を実現させるという考え方を示している。ICT施工を導入する場合、ICT建機のリース料、導入訓練などに要する経費などを考慮し、施工パッケージ型の積算基準をICT用の係数で補正している。

KH6 土浦第一
土浦第一高校



[1113-20161119]  
公共建築発注のあるべき姿
品質を求めれば、コストが上がる。 コストや工期を抑えようとすれば、品質への影響が懸念される。この「品質」「コスト」「工期」のバランスをとって判断できるのは、発注者にしかいない。国土交通省は最終的な決定権者として公共建築の発注者が果たすべき役割を示す。マンパワー不足が顕在化する市区町村などの自治体に、発注者のあるべき姿を示すことで、公共工事の品質確保の促進に関する法律(品確法)に規定する発注者の責務を確実に果たしていける環境を築く。主に税金によって行われる、あるいは社会的かつ政策的な要請を着実に施設整備に反映させていくことが求められる「公共建築」だからこそ、すべての発注者が持つべき共通認識を発注者の役割として明確に打ち出す。それは薄れつつある発注者としての“自覚”を呼び覚ます意味合いも持つ。

予算制度の制約を受ける公共建築は、 設計業務を発注する前に建築物の規模や工事費、工程スケジュールといった事業の大枠が決まるケースが多い。 設計を進めながら、その規模やスペックを固めていくこともある民間建築とは異なる。 この特殊性は調査・企画の段階から施設管理者や施設利用者、周辺住民、 政策的な要請といった多様なニーズを設計業務の 「発注条件」として落とし込んでいくことを意味する。「品質」「工期」「コスト」の3大要素のバランスをとりながら、事業の目的や関係者の要求を満たすものへと総合調整する能力は、「発注条件の明示」として公共建築の発注者に求められる根幹的な役割となる。

国の各省庁や都道府県、市町村など、発注者によって人員を含めた体制や技術力にばらつきがある中で、その役割を果たすための環境整備や支援方策は必須の課題になっている。特に新築から改修・改築へと、その軸足の位置が移りつつある状況は、工事内容の複雑化・多様化として、マンパワー不足に悩む自治体に重くのしかかる中、その課題を解消する方策として示すのが、発注者間の協力・連携の強化と受発注者間の技術対話の促進となる。すべての公共建築の発注者にとって事業実施のベースとなる技術基準等の総点検を実施。必要に応じて改定を行う一方、体制が脆弱な自治体であっても、その技術基準を使いこなせるように概要やポイントの明示、解説やFAQの作成・共有化が必要不可欠となる。

KH8 宇都宮
宇都宮高校



[1112-20161024]
グローバルビレッジ施設整備運営事業におけるPFI実施方針

大阪大学は「大阪大学グローバルビレッジ施設整備運営事業」の実施方針改定版を公表した。大阪府吹田市津雲台の「津雲台宿舎」をPFI手法で学寮・教職員宿舎(約700戸)に再整備し維持管理、運営までを実施、民間付帯施設の整備・運営なども行うプロジェクト。12月上旬に特定事業の選定と入札を公告し、17年2月上旬に入札参加資格確認申請と民間付帯事業提案を、4月下旬に入札書と提案書を受け付け、5月下旬に優先交渉権者を決める。

同事業でPFI事業者は老朽化が進む津雲台宿舎(敷地面積2万3805平方メートル)を解体し敷地を造成、学寮や教職員宿舎の設計・建設・工事監理・維持管理・運営などを行う。BTO(建設・移管・運営)方式を導入。シェアタイプの学生寮(300室程度)と、教職員宿舎の独身用Aタイプ(120戸程度)、独身用Bタイプ(200戸程度)、単身者用(40戸)、世帯用(40戸程度)を確保する。

事業期間は契約締結から約33年間で学寮などの完成時期は20年9月30日とした。学寮などの整備用地以外のスペースに定期借地権方式で民間付帯施設を建設する。事業者は維持管理・運営・解体撤去・用地返還なども実施。定期借地期間は50年間程度。入札に参加できるのは単独企業か複数の企業で構成するグループ。設計担当企業は文部科学省の設計・コンサルティング業務の一般競争参加資格の認定を受けている1級建築士事務所。建設担当企業は文部科学省か大阪大学の建築工事の一般競争参加資格があり参加資格認定通知書点数が建築工事1200点以上。設計担当企業と建設担当企業は3階建て以上で延べ床面積1万平方メートル以上の宿舎(集合住宅含む)か宿泊施設、病院、宿泊施設付き研修施設の実績が求められる。工事監理担当企業は3階建て以上で延べ床面積5000平方メートル以上の宿舎(集合住宅含む)か宿泊施設、病院、宿泊施設付き研修施設の実績が、また民間付帯施設担当企業は01年度以降に提案した事業と類似した内容・規模の事業実績が必要となる。PFI導入可能性調査業務とアドバイザリー業務は三井住友信託銀行株式会社が担当した。

⇒地元でもあり事業者がどの民間不動産企業になるか?注目していきたい。PFI導入可能性調査業務とアドバイザリー業務担当した三井住友信託銀行の系列企業になるのか?実績重視となるのか?興味深い。軌道に乗れば全国でのPFI事業の派生も期待される。現役時代にはこのあたりの遊休地活用提案でもよく動いたものです。

20160613-1 東京理科大学
東京理科大学



[1111-20161017]
小規模不動産特定共同事業
国土交通省は、空き家・空き店舗などの再生・活用事業に地域の不動産事業者などが幅広く参入できるよう、事業規模に一定の上限を設定した「小規模不動産特定共同事業」を創設する。内容は下記の通りとなりそうです。

1)事業者の資本金要件を引き下げるなど許可要件を緩和し、新規参入を容易にする。
⇒不動産に対して組合形式で出資を募り、売買や賃貸によって収益を得て投資家に還元する事業を行う場合、空き家や空き店舗といった小規模不動産が対象であっても不動産特定共同事業法が適用される。同法は、事業者の許可要件として、資本金を事業に応じ1億円以上や5000万円以上などと定めているため、地域の不動産事業者にとっては高いハードルになっていた。全国的に増えている空き家や空き店舗などの再生・活用事業を推進するため、現行の許可要件を緩和した小規模不動産特定共同事業を創設する。資本金の要件を1000万円程度に引き下げ、純資産要件についても一定の代替措置を講じる。業務管理者などの人的体制要件も適切に設定する。投資家保護の観点から出資額については一定の上限を設ける。

2)インターネットを利用した投資型クラウドファンディングで資金調達する環境も整備する。
⇒地域活性化事業への小口投資による資金調達に向け、不動産特定共同事業を投資型クラウドファンディングに対応させる。インターネットを通じて事業を行うために必要な規定を整備。併せて投資家に対する適切な情報の提供など一定の行為規則も整える。契約締結前と契約成立時に交付する書面などの電子化を図る。

3)良質な不動産ストックの形成に向けて不動産特定共同事業がより活用されるよう、規制を見直す。
⇒具体的には、特例事業に参加できる特例投資家だけを対象とする事業の約款規制や、特例投資家の中でも自ら投資判断ができる「適格特例投資家」(仮称)だけが参加できる事業の規制などを緩和。特例事業への参加者の範囲を一般投資家まで拡大する。

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旧 海軍兵学校 (広島県江田島)

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

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