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不動産トレンド626-630&近代建築物(東日本編)

[630-20110303]
一括借上げ(サブリース)で安心してはいけません
長期(10年以上)一括借上げ(サブリース)で最初に設定した借上げ賃料がずっと続くと安心(勘違い)してはなりません。実際は2年毎に賃料は協議により決定されます。つまり将来の賃料を保証するものではありませんし、賃貸市場が悪化すれば賃料の大幅減額を要求してくる借上げ業者もありますし、採算に乗らなければ最悪、中途解約してくる借上げ業者もあります。家賃保証とか満室保証という言葉に翻弄されてはなりません。つまり事業決定のときに設定された家賃ではなく、入居者が満室になる無理のない家賃での満室保証ということなのです。
◆渡邉ビル(東京都)
K526渡邉ビル


[629-20110303]
甘い賃貸マンション建設事業計画書の3例とは

・賃料収入が右肩上がりに上昇していく事業計画書
 ※賃料収入は建物の老朽化とともに下がります。
・借入金返済に関して将来の金利が上昇していない事業計画書
 ※金利はインフレになると上昇します。
・空室率が将来も低い率で設定されている事業計画
 ※5年後・10年後は明らかに厳しくなります。
☞何を建設しても賃貸事業が成功した時代は終わり、賃貸経営が不安定になるケースが多く見られるようになりました。人口減少、不動産2極化の時代、周辺の賃料や需要と供給のバランスがどうなっているのか、また将来の展望はどうかなど見通す必要があります。

What are the three examples of a sweet rental apartment construction business plan?

・ Business plan in which rent income rises steadily
* Rent income will decrease as the building ages.
・ Business plan in which future interest rates have not risen regarding borrowing repayment
* Interest rates rise when inflation occurs.
・ Business plan with low vacancy rate in the future
* It will be obviously severe in 5 and 10 years.
☞ The era of successful leasing business is over no matter what you build, and there are many cases where leasing management becomes unstable. In the era of population decline and real estate polarization, it is necessary to foresee what is the balance between rent and supply and demand in the surrounding area, and what the future outlook is.

◆渡邉ビル(東京都)
K527渡邉ビル


[628-20110303]
企業不動産(Corporate Real Estate, CRE)戦略とは
企業の遊休地を活用し本業を支えることにより財務的な安定を実現することや、本社、営業所、工場の移転、再編成により資産の有効活用を計り財務的に安定した基盤を作るこなど会社の保有する資産をどう活かすか?また買い換えるか?こういった基本的な企業戦略のことです。
•有休地を活用して持続的・安定的な会社経営を行いたい。
•不況期にも安定的な収益を生む資産をもちたい。
以上、2点の相談が主流です。
◆旧商家丸一本間家(北海道)
K528旧商家丸一本間家


[627-20110303]
防犯で県警と不動産業者が連携
就職や進学など引っ越しのシーズンを前に、長崎県警は事件に巻き込まれやすい1人暮らしの女性を守ろうと、不動産業者と連携して防犯対策会議を開きました。賃貸契約時に防犯対策を指導することや、いざという時に不動産業者の事務所を一時避難場所として提供することなどを「共同宣言」として採択しました。家主は、何かある前から地元エリア担当派出所の警察官と仲良くしなければなりません。
◆文化学院(東京都)
K529文化学院


[626-20110303]
少子高齢化の影響がこんなところにも
ゲームセンターが今や高齢者の社交場になっているようです。菓子、ほうじ茶の無料サービスや毛布、老眼鏡も用意する所もあるようです。おにぎりやパン、昼食持参組の高齢者も増えているようです。お年寄りが子供達を見たい気持ちはわかりますが、今後、ゲームセンターの出店が加速するのでしょうか?
◆和光ビル(銀座服部時計店)
K530和光ビル(旧 服部時計店)

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

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