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不動産トレンド261-270&近代建築物(日本の大学編)

[270-20101018]
商業施設への投資留意点
商圏が有する潜在性・成長性、テナントの業態と商圏の適合性、商圏内での競合状況及び潜在的な新規競合発生の余地等分析を行い、投資対象不動産毎に、個別の立地特性による地域性、商圏の規模、業態毎の標準的な規模、各テナントとの賃貸借契約の内容、代替テナント確保の容易性、地域の将来性等を総合的に検討しましょう。
◆早稲田大学
K260早稲田大学


[269-20101018]
売主の倒産等の影響を受けるリスク
一般的に、不動産を売却した後にその売主が倒産手続に入った場合、当該不動産の売買が管財人により否認されることがあります。また、財産状態が健全でない売主が不動産を売却した場合に当該不動産の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取消されることがあります(いわゆる否認及び詐害行為のリスク)。さらに、当該取引を担保取引であると法的に性格付けることにより、当該不動産は破産者である売主の破産財団を構成し、又は更生会社若しくは民事再生債務者である売主の財産に属するとみなされることがあります(いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク)。
◆慶應義塾大学
K254慶應義塾大学


[268-20101018]
有害物質等に関するリスク
土地及び建物には、有害物質が含まれる可能性があります。例えば、土地に関して産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性や、建物の建材等にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む建材が使用されている可能性があります。かかる場合においては、土地に関する有害物質を除去するために、土壌の入れ替え、洗浄等を行うことが考えられ、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。土地につき土壌汚染対策法に定める土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれ等が生じる場合には、土壌汚染状況調査報告や汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を実施しなければならない。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、本投資法人は、不動産の所有者として損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
◆大谷大学
K251大谷大学


[267-20101018]
法令の変更に関するリスク
不動産は、建築時において行政法規及び当該不動産の所在地における条例に適合している場合であっても、建築基準法の改正の際にこれらの規定に適合しなくなる場合があります。例えば、建築基準法及びその関連法令における耐震設計基準に関し、昭和56年に基準が改正されておりますが、改正以前において建築された建物については現行法において必要とされる基準を満たしていないことがあります。このような場合に、建替え等を行うには、現行の規定に合致するよう、既存の部分の手直しをする必要があり、費用等追加的な負担が必要となる可能性があります。また、条例による規制の例として、住宅付置義務や、駐車場・駐輪場付置義務、福祉設備、緑化施設又は雨水流出抑制施設等を設置する義務等が課せられることがあります。このような義務が課せられた場合、当該不動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりする可能性があります。
その他、
1)道路整備等都市計画等の対象となる場合
2)環境保護を目的とする法令等が制定・施行又は改正される場合
3)エネルギーの使用の合理化に関する法律が制定・施行又は改正される場合
4)建築物における衛生的環境の確保に関する法律が制定・施行又は改正される場合
5)建築物環境衛生管理基準の厳格化等ビル管理法が制定・施行又は改正される場合
6)消防法その他オフィスビルの管理に影響する関連法令が制定・施行又は改正される場合
これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりする可能性があります。
◆龍谷大学
K246龍谷大学


[266-20101018]
不動産に関する所有者責任等に関するリスク
不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、土地の工作物の占有者が損害発生を防止するために必要な注意を払った場合には、民法上無過失責任を負うこととされています。
◆同志社大学
K221同志社大学


[265-20101018]
テナント集中に関するリスク
不動産のテナント数が少なくなればなるほど、特定のテナントの支払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、1テナントしか存在しない不動産においては、当該不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、空室率が高くなり、他のテナントを探しその空室率を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、収益等がより悪影響を受けるリスクがあります。
◆京都大学
K210京都大学

[264-20101018]
不動産の偏在に関するリスク
不動産の取得を行っていく過程で、保有に係る不動産が一定の地域に偏在する可能性があります。保有する不動産が一定の地域に偏在した場合には、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
◆平安女学院
K205平安女学院1

[263-20101018]
偶然不測の事故・自然災害に関するリスク
火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等の災害により、不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受けるリスクがあります。 さらに、天災が生じた場合には、テナントの支払能力等が悪影響を受けるリスクがあります。
◆神戸女学院
K198神戸女学院1


[262-20101018]
不動産運用費用の増加に関するリスク

経済がインフレになると、水道光熱費、不動産管理に係る費用、借入金の利子、各種保険料、公租公課など不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。また、不動産の滅失、損壊又は劣化により、修繕が必要となる可能性があります。修繕に多額の費用を要したり修繕が困難若な場合には、不動産からの収入が減少し、不動産の価値が下落する可能性があります。これらに対応して、不動産からの収入が増加するという保証はなく、利益が減少するリスクがあります。

Risks associated with increased real estate operating costs

When economy becomes the inflation, utilities, real estate management costs, interest on loans, various insurance premiums, taxes and public charges, and so on may increase. In addition, repairs may be required due to the loss, damage or deterioration of real estate. If repairs are expensive or difficult to repair, income from the property may decrease and the value of the property may decline. Correspondingly, there is no guarantee that income from real estate will increase, and there is a risk that profits will decrease.

◆関西学院大学
K191関西学院大学1


[261-20101018]
テナントの建物使用態様に関するリスク
建築時においては行政法規及び当該不動産の所在地における条例に適合している不動産であっても、テナントが建物の変更工事、内装の変更等を行なったり、道路上への建物の造作を越境させたりすることにより、建築基準法、消防法及び屋外広告等に関する条例等の規制に違反する状態となる場合があります。このような場合には、本来、テナントが違反状態を解消する義務を負いますが、事情によってはその改善のための費用を負担する可能性があります。
◆東京大学
K178東京大学1

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

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