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不動産トレンド251-260&近代建築物(日本の大学編)

[260-20101016]
不動産賃貸借契約に関するリスク
テナントとの賃貸借契約が更新される保証はありません。また、テナントが一定期間前の通知を行うことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合も多く見受けられます。また、賃貸借契約期間内に賃借人が解約した場合の違約金について規定する場合がありますが、かかる規定が場合によっては裁判所により無効とされ又は一部減額される可能性があります。賃貸借契約の更新がなされず、又は賃貸借期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居する保証はなく、その結果、賃料収入が減少し、ひいては収益等が悪影響を受ける可能性があります。これに対し、不動産の賃貸人からの賃貸借契約の解約及び更新拒絶は、正当事由が認められる等の特段の事情がある場合を除いて原則として困難です。
◆清泉女子大学
K175清泉女子大学1


[259-20101016]
賃料収入の減少に関するリスク
賃料収入は、当該投資対象不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により減少するリスクがあります。また、テナントが支払うべき賃料は、減額されるリスクがあります。さらに、不動産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で転借人と当該転貸条件で直接賃貸借契約関係を持つこととなった場合、収益に悪影響をもたらすリスクがあります。
◆旧大阪女子大学(大阪府立大学)
K174旧大阪女子大学


[258-20101016]
鑑定評価額及び建物状況評価に関するリスク
個々の不動産鑑定士の分析に基づく不動産鑑定評価書及び調査報告書は、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。マーケットレポート及びエンジニアリングレポートの報告内容については、委託調査会社の意見に過ぎず、内容の正確性については保証されておりません。また、エンジニアリングレポートが土地、建物、構築物、機械、装置、設備及び機器等における重大な欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。地震リスク分析によるPML値を含む評価内容については、リスク分析専門機関の意見に過ぎず、内容については保証されておりません。PML値には、機器、家具、在庫品、水又は火災による被害、被災者に対する補償、休業による損失等が考慮されていないため、将来、地震が発生した場合、予想以上の損失又は費用負担が発生する可能性があります。
◆滋賀大学経済学部
K173滋賀大経済学部


[257-20101015]
開発物件に関するリスク
下記の7項目のリスクが想定されます。
1.地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等の発見により、開発の遅延、変更又は中止となるリスク。
2.工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発の遅延、変更又は中止となるリスク。
3.開発コストが当初の計画を大きく上回るリスク。
4.天変地異により開発の遅延、変更又は中止となるリスク。
5.行政上の許認可手続により開発の遅延、変更又は中止となるリスク。
6.開発過程において事故が生じるリスク。
7.その他予期しない事情により開発の遅延、変更又は中止となるリスク。
◆奈良女子大学
K171奈良女子大1


[256-20101015]
借地物件に関するリスク
民法、建物保護に関する法律又は借地借家法等の適用のある法令に従い対抗要件が具備されていないときは、敷地利用権を敷地の新所有者に対して対抗できず、敷地の明渡し義務を負うリスクがあります。また、敷地利用権が解除その他の理由により消滅した場合、敷地の明渡し義務を負うリスクがあります。さらに、建物の処分に付随する敷地利用権の処分に関して、敷地の所有者の同意等が要求されることがあり、当該建物を処分できなかったり、希望する価格、時期その他の条件でかかる建物を処分することができないリスクがあります。また、敷地の所有者の資力の悪化や倒産等により、敷金・保証金等の全額又は一部が返還されないリスクもあります。
◆一橋大学
K167一橋大1


[255-20101015]
区分所有物件に関するリスク
管理及び運営は、法定の管理方法及び区分所有者間で定められる管理規約に服することとなります。管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数決によって変更できるため、議決権の4分の3を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について意向を反映させることができない。また、建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数の建替決議が必要とされる等、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と比較して管理方法に制限があります。
◆東京海洋大学
K166東京海洋大学


[254-20101013]
共有物件に関するリスク
不動産が第三者との間で共有されている場合には、利用・管理・処分に制限があるほか、共有物の分割がなされるリスクその他のリスクがあります。
◆東京大学
K163東京大学1


[253-20101013]
不動産登記に公信力なきことに由来するリスク
不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、収益等が悪影響を受ける可能性があります。不動産の取得に際し、不動産登記簿を確認することにより当該不動産に関する売主の所有権を確認することとしていますが、不動産登記には公信力がなく、登記簿上所有者として記載されているものが真実所有権を有するとは限らず、権利を確実に知る方法がありません。その他にも、隣接地所有者からの境界確定合意が取得できないまま、当該不動産を取得するリスクもあります。
◆慶應大学医学部
K162慶應大学医学部


[252-20101013]
不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

不動産の権利、土地の地盤地質、建物の構造には、欠陥、瑕疵が存在するリスクがあります。不動産の欠陥、瑕疵により思わぬ損害を被らない為に、不動産の選定・取得の判断を行う時、対象となる不動産について専門業者からエンジニアリングレポート(建物状況調査報告書)調査を行います。しかし、取得後に欠陥、瑕疵が判明する可能性があります。取得後に欠陥、瑕疵等が判明した時、原則として民法に定める瑕疵担保責任を売主に対して請求することが可能です。しかし、保証の内容が真実かつ正確である保証はなく、その責任額は一定範囲に限定されるのが通例です。また、売主の資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、瑕疵担保責任に実効性がないリスクがあります。

Risks regard to warranty against defects in real estate

There is a risk of defects and fault in real estate rights, the geology of the land, and the structure of the building. In order not to suffer unexpected damage due to defects or fault in real estate, when deciding to select or acquire real estate, we will conduct an engineering report (building condition survey report) survey from a specialist for the target real estate. However, there is a possibility that defects and fault will be found after acquisition. If defects or falt are found after the acquisition, in principle, it is possible to claim the seller for the warranty against defects stipulated in the Civil Code. However, there is no guarantee that the content of the guarantee is true and accurate, and the amount of liability is usually limited to a certain range. In addition, there is a risk that the liability for warranty against defects will not be effective due to circumstances such as insufficient financial resources of the seller or the seller disappearing due to dissolution.


◆北里医学記念図書館
K161北里記念医学図書館


[251-20101013]
物件取得の競争に関するリスク
不動産に対する投資が活発化した場合には、不動産の取得競争が激化し、投資採算の観点から希望した価格で取引を行えないリスクがあります。その結果、利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現できないリスクがあります。
◆学習院大学
K147学習院南1号館

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

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