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Yale大学 不動産講義 Real Estate 動画翻訳 その7

Yale大学 不動産講義 Real Estate 動画翻訳 その7

実はもっと大きい住宅用不動産についてお話したいと思います。 この国にはオフィスビルよりも多くの家があります。 または家にはもっと価値があります。 だからこれはもっと大きいです。 米国では、約2/3の世帯が自分の家を所有しています。 国によって異なりますが、同様に持ち家率が高い国は他にもたくさんあります。 そして、この持ち家は、住宅ローンの貸付を奨励する政府の政策の産物です。 それで、住宅ローンの歴史と住宅ローンの問題の歴史について少しお話したいと思います。

私はすでにあなたを唐王朝の絹の貿易に連れ戻しました、しかし私はそれほど遠くに戻るつもりはありません。 アメリカと大恐慌についてお話します。 1929年の株式市場の暴落後の1930年代の米国は、深刻な住宅危機に直面していました。 住宅価格は下落しており、人々は住宅ローンの債務不履行に陥っていました。 実際、政府は人々を救済するために彼らが住宅所有者ローン会社と呼ぶものを作らなければならず、彼らは結局アメリカの住宅所有者の20%を救済することになった。 それはひどい危機だったので、何が起こったのでしょうか? 私はこれを指摘しています。なぜなら、それは不動産金融の歴史において重要だからです。

大恐慌の前は、住宅ローンが増えていました。 大恐慌の前は、2年から5年になる傾向があり、元利合計一括返済でした。 それはどういう意味ですか? 1920年に家を購入したとき、あなたは銀行に行き、彼らはあなたに2年から5年のローンを与えるでしょう。 したがって、家を10,000ドルで購入した場合、通常は半分のお金を貸してくれます。 2年が過ぎたら、5,000ドルを返済します。 その後、別の住宅ローンを取得することができます。 あなたは私たちに返済してきて、私たちがそれを好むなら、私たちは再びそれをします。 それは契約でした。 銀行はそれを提供し、それはますます一般的なものになりつつありました。 私たちが元利合計一括返済と言うとき、私たちが意味するのは、それは本当に大きいということです。 風船は大きいです。 つまり、毎月の利息を支払っていますが、2年後には5,000ドル全部を出す必要があります。

しかし、人々はそれが大丈夫だと思っていました、私はただ銀行に戻るか、多分私は別の銀行に行くでしょう。 私はどこにでも行くことができ、5,000ドルを借りることができます。 だから、これは物事が行われた方法でした。 しかし、大恐慌で何が起こったのでしょうか? 2つのことが起こりました。 失業率は25%に上昇しました、A。 B、住宅価格は多くの場合半分以上下がった。したがって、10,000ドルの家に対して5,000ドルを借りた場合、家の価値は4,000ドルになります。 それで、あなたは今何をしますか? あなたは銀行に行きます。 2年が過ぎました。 私は自分の住宅ローンを借り換えなければなりません。 私は銀行に戻ります。 私が現れて、A、私は失業していて、私の家は4,000ドルの価値があると言います。 銀行はサイコロはないと言っています、あなたは更新されないでしょう。 では、どうなるのでしょうか。 あなたはその市場であなたの家を叩き売ることを余儀なくされています。 あなたは破産を宣言します。 あなたはすべてを失いました。 5,000ドルの頭金を失いました。 10,000ドルの家を購入し、5,000ドルを借りた場合、もう1つの金額は頭金と呼ばれます。 それが起こったのです。 それは何百万人ものアメリカ人に起こっていました。

そのため、ルーズベルト政権は、古い種類の住宅ローンに何か問題があると判断しました。 そのため、フランクリン・ルーズベルトが大統領に就任してから1年後の1934年に、彼らは連邦住宅局を設立しました。 それは国の大惨事だったので、それは住宅所有者に貸すために貸し手を取り戻そうとしていました。 そのため、貸し手を取り戻すために、FHAは住宅ローンの保険に加入し始めました。 つまり、あなたが住宅ローンの貸し手であり、家の価値が十分でない場合、あなたがお金を貸した人はあなたに返済せず、家は十分な価値がありません。 あなたは家を手に入れることができます、しかし時々あなたは家が価値を失ったのでお金を失うかもしれません。 政府がそれを補うでしょう。 そのため、政府はいわゆる住宅ローン保険に加入しました。 同時に、政府は、FHAが保証するすべての住宅ローンは15年以上でなければならないと述べました。 そのため、米国政府は住宅ローン業界に長期住宅ローンを課しました。 そして彼らはこれがより良いと言いました。

10. Real Estate

i want to talk now about residential real estate, which is actually bigger. there are more houses than there are office building in this country. or there's more value in houses. so this is bigger. in the united states, about 2/3 of households own their own home. it varies across countries, but there are many other countries with similarly high home ownership rates. and this home ownership is a poduct of the government policy that encourages mortgage lending. so i want to talk a little bit about the history of mortgage lending, and the history of problems in mortgage lending.
i already took you back to the silk trade in the tang dynasty, but i'm going to be less so far back. i'm going to talk about the united states and the great depression. the united states in the 1930s after the 1929 stock market crash was faced with a severe housing crisis. home prices were falling, and people were defaulting on their mortgages in great numbers. in fact, the government had to create what they called the homeowners loan corporations to bail people out, and they ended up bailing out 20% of american homeowners. it was terrible crisis, and so, what was happening? i'm pointing this out, because it's important in the history of real estate finance.
before the great depression, mortgages were growing. before the great depression, they tended to be two to five years, and they were balloon payment. what do i mean by that? when you bought a house in 1920, you would go to bank and they would give you a loan for two to five years. so if you bought a house for $10,000, they would typically lend you half the money. two years has ended, and then you'd repay the $5,000. and then, you can try to get another mortgage. you come back to us and we'll do it again, if we feel like it. that was the deal. banks offered that, and it was becoming an increasingly common thing. when we say a balloon payment, what we mean is, it's really big. balloons are big. so you're paying monthly interest, but then in two years you have got to come up with the whole $5,000.
but people thought it's all right, i'll just go back to the bank, or maybe i'll go to another bank. i can go wherever i want and i can borrow $5,000. so this was the way things were done. but what happened in the great depression? two things happened. unemployment rate went up to 25%,A. B, home prices fell in many cases by more than half.
so if you borrowed $5,000 against a $10,000 home, your home might be worth only $4,000 now. so what do you do now? you go to a bank. two years is up. i have got to refinance my mortgage. i go back to the bank. i show up and i say, A, i'm unemployed and my house is worth $4,000. the bank says no dice, you're not going to get renewed. so what happens? you're forced to dump yoour house on the market. you declare bankrupcy. you've lost evrything. you've lost your $5,000 down payment. if you buy a $10,000 house, and you borrow $5,000, then the other sum is called your down payment. so that's what happened. it was happening to millions of americans.
so the roosevelt administration decided that there was something wrong with the old kind of mortgage. so in 1934, a year after franklin roosevelt became president, they set up the federal housing administration. and it was trying to get lenders back in to lend to homeowners, because it was a catastrophe in the country. so in order to get lenders back in, the FHA started insuring mortgages. and that meant that if you're a morgage lender, and the house isn't worth enough, person you lent the money to doesn't repay you, and the house is not worth enough. you can get the house, but sometimes you might lose money, because the house has lost value. the government will make it up. so the government came in with what's called mortgage insurance. and the same time, the government said all mortgages that are insured by the FHA must be 15 years or longer. and so the U.S. government imposed the long-term mortgage on the mortgage industry. and they said this is better.


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テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

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