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Yale大学 不動産講義 Real Estate 動画翻訳 その2

Yale大学 不動産講義 Real Estate 動画翻訳 その2

ドイツの1872年またはプロイセンにおける重要な一歩として、政府は、正確なものを所有する中央の文書として確立されたプロイセンのシステムを作成する不法行為法を作成しました。それは1872年でした。そして1897年に、彼らはそれをドイツの国立機関にしました。それでも、当時、米国には不法行為法がありませんでした。それは20世紀を通じて世界のさまざまな国で発展し、財産権は住宅ローン事業を行うのに十分なほど明確になるでしょう。そういうわけで、私は住宅ローンの貸付が20世紀に本当に始まったと思う理由です。フェルナンド・デ・ソトはペルーの経済学者でした。彼は数年前に資本の謎と呼ばれる本を書いた。そしてそれは発展途上国についてです。彼はその本の中で、所有権、ハートフォード・クーラントから聞いたばかりの問題は今でも非常に大きく、世界中で生きていると主張しました。世界の多くの国またはほとんどの国で、誰が何を所有しているのかを簡単に特定することはできません。そのため、住宅ローンはそこで発展していません。ローンを組むことはできません。発展途上国の小さな町に行ったら、誰がこの物件を所有しているのか聞いてみてください。そして彼らはあなたに言うでしょう、それは長い間そのようなそしてそのような家族のものでした。しかし、それについての確かな知識が必要な場合、それに基づいて金融取引を行う場合は、伝聞だけに基づいて行うことはできません。

他の誰かが別の意見を持っているかもしれません。 そのため、今日でも、世界の多くの国では、法律が十分に整備されていません。 私たちは財産権を十分に確立していません。 住宅ローンを禁止する可能性のある法律があります。 たとえば、多くの国では、あなたが不動産に住宅ローンを与える場合、言い換えれば、あなたが不動産に貸し出し、その人が支払わない場合、あなたはその不動産を差し押さえることができるはずですよね? しかし、法廷制度がうまく機能していない場合、またはそれが家に住んでいる人の権利を支持しているようなものである場合、あなたはそれを得ることができないかもしれません。または、人を家から追い出すのに10年かかるかもしれません。 今、住宅ローンを払っていない誰かを家から追い出すのは残酷に思えますが、あなたはそれの反対側を考えなければなりません。 私たちがそれらを家から捨てなければ、誰も住宅ローンを組むつもりはありません。 あなたは家を手に入れることができなければなりません。 それが住宅ローンの考え方です。 人はお金を払わなければ、貸し手は家を手に入れます。 ですから、開発、財産権の定義の改善、そして失敗した場合に貸し手が財産を取得する能力を改善する一般的なプロセスがあると思います。これは、20世紀と21世紀の住宅ローンの進歩を説明しています。

だから、それは住宅ローンの長い歴史です。ここで、主に米国についてお話します。考えるには国が多すぎます。金融についての一つのことは、それが一種の伝統と一種の標準的な契約を発展させる傾向があるということです。それは法律や規制当局によって奨励されています。あなたは他の人があなたの国でしているのと同じ種類の契約をしなければなりません。標準化は一種の制限だと思います。米国の金融機関のいくつかについてお話しさせてください。商業用不動産から始めるのは自然なことです。たくさんの建物が見えます。私の質問は、それらがどのように所有されているかです。あなたがこれについて考えるかどうかはわかりません。これらの建物を所有しているのは誰ですか? 20世紀の大部分で、そして今日でも、それらはパートナーシップとして所有される傾向があります。企業とは異なる不動産パートナーシップ。昨日お話しした企業では、公開されていれば証券取引所で株を売る可能性があります。そしてそれは法人として定義されています。また、責任は限定的であるため、結果としてすべての株主が訴えられることを心配する必要はありません。しかし、パートナーシップは異なります。そして、大規模な事業の一部ではないほとんどの不動産は、企業ではなくパートナーシップで所有されています。その理由は、企業がより有利に課税されているからです。企業は企業利益税を支払わなければなりません。彼らは二重課税されています。あなたは個人として所得税を支払い、あなたの企業は企業所得税を支払うか、企業は企業所得税または企業利益税を支払います。だから、あなたは二度課税されます。あなたが自分自身を組み込むか、またはあなたが会社でビジネスをするために何人かの友人を設立するならば、あなたは二度課税されます。だから、あなたはそれが好みません。そして明らかにあなたはそれを避けようとします。それを回避する方法は、企業を持つことではなく、パートナーシップを持つことです。

10. Real Estate <2>

an important step in germany in1872 or prussia the government created a grundbuch law that created a system for prussia that established in a central book, who owns what exactry. that was in 1872. and in 1897, they made it a national german institution. still, the united states did not have a grundbuch at the time. it developed throughout the 20th century in different countries of the world, that property rights would be clear enough that one could do a mortgage lending business. so that's, why i think mortgage lending has really taken off in the 20th century. hernando de soto was a peruvian economist. he wrote a book a few years ago called mystery of capital. and it's about the developing world. he argued in that book that property rights, the problems that we just heard about from the hartford courant are still very big and alive around the world today. that you can't easily establish who owns what in many or most countries of the world. that's why we don't see mortgage finance developing there. you can't make a loan. you know if you go to some small town in some less developed country, you can ask around, who owns this property? and they'll tell you, that's been in the such and such family for a long time. but if you want solid knowledge of that, if you're going to base financial transactions on it, you can't base it just on hearsay.

someone else might have a different opinion. so even today, in many countries of the world, the laws are not developed ell enough. we don't have property rights established well enough. and we have laws that might inhibit mortgage. for example, in many countries, if you give a mortgage on a property, in other words, if you lend on a property, and the person doesn't pay, you're supposed to be able to seize the property, right? but if the court system doesn't function well, or if it's kind of left leaning and suporting the rights of the person living in the home, you might not be able to get it. or it might take you 10 yearsto get the guy thrown out of the house. now, it seems cruel to throw someone out of a house, who doesn't pay on their mortgage, but you have to think of the other side of it. if we don't throw them out of the house, no one is going to make a mortgage. you have to be able to get the house. that's the idea of the mortgage. the guy doesn't pay, the lender gets the house. and so, i think there's a general process of development, improving the definition of property rights, and improving the ability of lenders to get the property if it fails, which accounts for the advance of mortgage lending in the 20th and 21st century.
so, that's my long history of mortgage lending. i'll to talk now mostly about the united states. there's just too many countries to think about. one thing about finance is that it tends to develop a sort of tradition, and a sort of standard contract. it's encouraged by laws and regulators. you have to do the same sort of contract that other people are doing in your country. and i think the standardization is kind of a limitation. let me talk about some of the institutions in finance in the united states. it's natural to start with commercial real estate. so you see a lot of buildings. my question is how are they owned? i don't know whether you think about this. who owns these buildings? in much of the 20th century and still today, they tend to be owned as partnerships. real estate partnerships, which is different from a corporation. in a corporation we talked about that yesterday, you might sell shares on the stock exchange if it's public. and it's defined as a legal person. and it has limited liability, so that all the shareholders don't have to worry about being sued as a result. but a partmership is different. and most real estate, that's not part of a larger buisiness, is owned in a partnership, rather than a corporation. and the reason is that they're taxed more favorably. corporations have to pay a corporate profits tax. they're double-taxed. you as an individual pay an income tax, and your corporation pays a corporate income tax, or corporation pays corporate income tax, or corporate profits tax. so, you're taxed twice. if you incorporate youself, or you set up some friends to do business in a corporation, you get taxed twice. so, you don't like that, and obviously you try to avoid that. the way to avoid it is not to have a corporation, but a pertnership.


15:31/1:08:43

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

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