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マンションの「本当の寿命」



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マンションの「本当の寿命」

分譲マンションの構造として最も多いのは「鉄筋コンクリート造」です。鉄筋には「引張力(引っ張る力)には強いが、圧縮力(押しつぶす力)には弱い」という性質がある。反対に、コンクリートは「圧縮力には強いが、引張力には弱い」という性質を持つ。鉄筋コンクリートはこの両者を組み合わせ、互いの弱点を補い合うことで強い構造を作り上げており耐震性、耐久性、耐火性、耐腐食性に優れ、機密性や断熱性も高い。

鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は「47年」と規定されています。しかし、この数値は、建物が減価償却をする耐用年数のことで、「税法上、マンションの価値は47年で0円になる」ということを意味します。つまり、「建物の耐用年数=建物の寿命」ではない。国土交通省は「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書の中で、「鉄筋コンクリート造の物理的寿命は117年」「一般建物(マンション)の耐用年数は120年で、延命措置を施せば150年に延ばせる」という趣旨の発表をしています。

マンションの耐用年数を上げるために、設備配管類のコンクリート埋設をしないことが最低限の条件といえます。建物を構造体(スケルトン=建物を支える構造躯体)と内装・設備(インフィル=内外装・設備・間取りなど)に分けて設計することが、構造体を壊すことなく、設備配管類の修理や更新が簡単にできることにつながります。

1911年竣工の三井物産横浜ビル(現KN・日本大通ビル)は、現在も使われています。関東大震災や横浜大空襲を耐え抜いたことで、鉄筋コンクリート造の堅牢さを証明する存在といえます。「いつ建て替えをしたらいいか」と考えるのではなく、「どのようにしたら建て替えをせずに済むか」と考えて、100年以上使い続けることを前提にしてマンションの維持保全に努め、スクラップアンドビルドではない社会を目指していきたいものです。

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KN・日本大通ビル

参考資料 DIAMOND Online


"The true life" of the apartment

It is reinforced concrete construction that is the most a lot as structure of the condominium. There is a property that the reinforcing rod resists power to draw out, but is poor at power to crush. On the contrary, the concrete resists compression, but has a property to be weak for pulling. The reinforced concrete has a combination in both and makes up for each other's weak points each other and makes up strong structure. It is is superior to earthquake resisting, durability, fire resistance corrosion‐resistance and has high confidentiality and adiathermancy, too.

The service life of the building of the reinforced concrete construction is prescribed for "47 years". But this number means the service life when a building depreciates it. In the tax law, it means that the value of the apartment is 0 yen in 47 years. In other words, service life of the building is not equal to life‐span of the building. Ministry of Land、Infrastructure and Transport announces that "The physical life of the reinforced concrete construction is 117 years" "The physical life of the RC apartment is 120 years. If life extension measures are given, it can be postponed till 150 years" in a workshop report about existing home facilitation of the distribution, the utilization.

It is a minimum condition not to do the concrete undergrounding of the facilities plumbing kind to put up the service life of the apartment. It is important to divide a building into a structure body (skeleton) and interior, facilities (infill) and design each. It leads to repair and update of the facilities plumbing kind easily without getting a structure body out of order.

MITSUI BUSSAN Yokohama Building (existing KN, Nihon Odori building) of the completion in 1911 is used now. It is existence to prove durability of the reinforced concrete construction by having kept on enduring the Great Kanto Earthquake and Yokohama major air raid. To continue using it more than 100 years, not thinking "when should I rebuild it?" but thinking "how can I escape rebuilding it?", let's try for maintenance of the apartment, and aim at the society which is not scrap and build.


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大阪中之島 Osaka Nakanoshima
2020.10.15撮影

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

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