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投資収益不動産1棟アパート現場調査の記録

[北摂-20210606] 
投資収益不動産1棟アパート現場調査の記録

■現場調査番号[北摂-20210606] 
最寄り鉄道駅から徒歩約10分の売物件 1991年築 RC造4F 1R13戸+2DK1戸 
土地面積約230㎡ 建物面積約330㎡
動画記録番号[MOV2959][MOV2960][MOV2962]

【課題】
・北西側4.2mの傾斜公道に接道し建物は北西向きである。
・傾斜地に建設された台形の建築物の為、擁壁含む構造上のリスクあり。
・北東側に急傾斜階段(私道)がある。擁壁含む構造上のリスクあり。
・大学へ徒歩10分圏内の立地であるが現時点の需給詳細調査必要。
・入り組んだ住宅地の中にある物件で道案内が難しい。

【価格に関するコメント】
土地価格を路線価で評価とすると≒¥32,200,000.
提示売値から逆算すると建物価格は、≒¥102,424./㎡となる。


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テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

■某個人の方の無料相談(エリア限定住宅用地探し)

[4-20210512-B]
不動産コンサルティング実務

■某個人の方の無料相談(エリア限定住宅用地探し)
エリア限定で理想的なマイホームを建てる為の住宅用地を探していますが、不動産業者さんに頼んでみても不動産検索サイトで探してもなかなか良い物件がありません。どうすれば掘り出し物を見つけることが出来ますか?

☞当方は不動産仲介業者ではありませんので一般的なお話をさせて頂きますと、良い物件というものは意外と不動産業者からハウスメーカーに集まることを皆さんはあまりご存じないように思います。それは何故かと申しますと、不動産業者は売主から土地の売却依頼を受けますと宅建業法上、専任媒介契約を締結し7日以内(専属専任なら5日以内)にレインズへ登録し、2週間(専属専任なら1週間)に1回以上、売主に対して販売状況を報告する義務が発生します。実は・・・不動産業者はこの7日以内に一斉に各ハウスメーカーへ情報発信します。何故なら良い物件ですとハウスメーカーは自社の住宅を建ててくれるお客様情報を即紹介してくれますので、成約となりますとその不動産業者には売主と買主のダブル(両手6%)の仲介手数料が入ることとなります。それで決まらない物件はレインズに登録され客付け不動産業者へも情報共有され手数料分かれ(片手3%)の不動産仲介業務となります。もし、このメーカーの住宅を建てたいという場合なら、そのハウスメーカーの有能な営業の方と二人三脚で情報を待つのが良い方法かもしれません。

※但し、ハウスメーカー建築条件付き土地は希望しないのであればこの方法は無理です。当方の不動産コンサルティングマスターのネットワークをご利用頂くことは可能ですが、条件等を詳細に確認させて頂いた上、よろしければ簡単な不動産コンサルティング業務委託契約書(A4サイズ2枚程度)をご提出させて頂きます。具体的な作業内容に基づいた料金体系となります。


Real Estate Consulting Practice

■ Free consultation of a certain individual (Search for residential land of the local limitation)
I'm looking for a residential land to build an ideal home in a limited area, but I can't find a good property even if I ask a real estate agent or search on a real estate search site. How can I find a bargain?

☞ We are not a real estate agent, so let me give you a general idea. I think you all don't know that good properties are unexpectedly gathered from real estate agents to house makers. I will explain the reason from now on. When a real estate agent receives a land sale request from the seller, it concludes a full-time mediation contract under the Home Building Business Law and has to register with Rains within 7 days (5 days if it is a exclusive full-time), and has to report the sales status to the seller at least once in a two weeks (onece in a week week if is a exclusive full-time). Actually ... Real estate agents will send information to each house maker all at once within 7 days. If it is a good property, the house maker will immediately introduce the customer who will build its maker's house, and if it becomes a contract , the real estate agent can get a double brokerage fee (6% for both hands) of the seller and the buyer. Properties that do not reach a contract will be registered in Rains and the information will be shared with buyer side agents. In other words, it will become a real estate brokerage business with a separate fee (3% for one hand). If you have the will to build a house of specific manufacturer, it may be a good idea to wait for information with the capable sales person of this manufacturer.

* However, this method is not possible if you do not want land with house maker's construction conditions. It is possible to use our network of real estate consulting masters, but after confirming the conditions etc. in detail, we will submit a simple real estate consulting business consignment contract (about 2 sheets of A4 size) if you like. The fee system will be based on the concrete work content.


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テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

■某法人買主様のご要望

[3-20210422-B]
不動産コンサルティング実務

■某法人買主様のご相談
収益マンション 又は 収益ビルで、年間賃料3000万円以上の物件を探してほしい。

希望エリア
大阪市内(北区、福島区、淀川区、西区)
豊中市、吹田市、茨木市、高槻市
神戸市内(中央区、東灘区、灘区、兵庫区、須磨区、垂水区)
尼崎市、伊丹市、芦屋市、西宮市、宝塚市

<コメント>
レインズその他広告未掲載の売却ご検討レベルの案件で売却のご予定がありましたらお声がけ下さい。可能性がありましたら取組ませて頂きます。


■ Request of a certain corporate buyer
Looking for a property with an annual rent of 30 million yen or more in a profitable condominium or a profitable building.

Desired area
Osaka City (Kita Ward, Fukushima Ward, Yodogawa Ward, Nishi Ward)
Toyonaka City, Suita City, Ibaraki City, Takatsuki City
Kobe City (Chuo Ward, Higashinada Ward, Nada Ward, Hyogo Ward, Suma Ward, Tarumi Ward)
Amagasaki City, Itami City, Ashiya City, Nishinomiya City, Takarazuka City

Comment
If there were a property that are not advertised on Reins and others and are at the level of consideration for sale, please let me know. If there were a posibility, I would work on it.


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テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

Zen塾長が選ぶヴィンテージマンション候補17棟(北摂)の 価格調査(★売買 ☆賃貸)

Zen塾長が選ぶヴィンテージマンション候補17棟(北摂)の
不動産投資における価格調査(★売買 ☆賃貸) 
スーモ2021.04.24

ヴィンテージマンションとは?

ms_vintage_sub07a.jpg

【調査主旨に関して】
Zen塾長が最寄り駅から何回も歩いて周辺環境も含め調査済みのコンドミニアムのみを掲載しております。不動産コンサルティングのクライアントの価格査定などの依頼に基づくものもありますが、その多くは不動産投資の時系列相場データ化の為に地道に調査するものであります。現在、不動産投資をお考えの方にはご参考にして頂ければ幸甚です。但し、不動産投資は利回りのみで選ぶのはリスクが伴いますのでご注意下さい。不動産投資の基本は、あくまで長期保有に基づく不動産税務申告のキャッシュフロー分析にあります。その利回りを改善できるか否かがポイントとなります。又、ご自身が居住用に購入をご検討される場合にも、この考え方が将来に活きてくることもございます。

【仲介に関して】
不動産の仲介に関しては、米国のように売主側エージェント(値付業者)と買主側エージェント(客付業者)が、売主・買主双方が納得のいくまで交渉することが理想です。日本の不動産仲介は、あまりにも情報公開が少なく省力化して早期成約に重点を置いておりますので、売主様・買主様には、安すぎる価格で売るリスクと高すぎる価格で買うリスクが伴います。仲介手数料はどこに依頼しても上限3%ですから少なくとも不動産相場に精通したエージェントに依頼することが大切です。

※間取・内覧写真につきましては、値付業者様のスーモ掲載広告を無作為に引用させて頂いております。

【1】レオ東豊中 豊中市/1974年竣工
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【2】ブランズ東豊中ビューレジデンス 豊中市/2008年竣工
☆4LDK-82.19㎡-¥159,700./月(¥1,943./㎡)-¥1,916,400./年 間取・内覧写真

【3】フォレストパーク豊中上野坂 豊中市/2005年竣工
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【4】メゾン豊中刀根山 豊中市/1975年竣工
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【5】パークシティジオ豊中緑丘 豊中市/2004年竣工
☆3LDK-82.05㎡-¥170,000./月(¥2,072./㎡)-¥2,040,000./年 間取・内覧写真
★2LDK-110.19㎡-¥45,800,000.-¥415,645./㎡ 間取・内覧写真
★3LDK-77.57㎡-¥34,800,000.-¥448,627./㎡ 間取・内覧写真
★2LDKS-87.68㎡-¥34,800,000.-¥396,897./㎡ 間取・内覧写真
<コメント>平均想定利回り5.91%

【6】桃山台コーポラス 豊中市/1972年竣工
☆2DK-34.52㎡-¥57,000./月(¥1,651./㎡)-¥684,000./年 間取・内覧写真
☆2LDK-47㎡-¥65,000./月(¥1,383./㎡)-¥78,000./年 間取・内覧写真

【7】ロイヤルフェルティ豊中緑丘 豊中市/1990年竣工
★3LDK-120.65㎡-¥45,000,000.-¥372,979./㎡ 間取・内覧写真
★2LDK-109.17㎡-¥39,800,000.-¥364,569./㎡  

【8】豊中スカイハイツ 豊中市/1972年竣工
☆2LDK-65.53㎡-¥85,000./月(¥1,297./㎡)-¥1,020,000./年 
★2LDK-60.16㎡-¥12,800,000.-¥212,765./㎡ 間取・内覧写真
<コメント>平均想定利回り7.31%

【9】千里中央リバーガーデンあかり絵のみち  豊中市/2014年竣工
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【10】ルネ千里中央ザ・ローズガーデン 豊中市/2002年竣工
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【11】フォルム千里中央 豊中市/1999年竣工
☆3LDK-75.92㎡-¥140,000./月(¥1,844./㎡)-¥1,680,000./年 間取・内覧写真

【12】千里中央エアヒルズ 豊中市/2012年竣工
★3LDK-73.76㎡-¥46,800,000.-¥634,490./㎡ 間取・内覧写真

【13】千里緑丘ハウス 豊中市/1982年竣工
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【14】プレステージ新千里西町 豊中市/1985年竣工
★4LDK-92.35㎡-¥32,800,000.-¥355,170./㎡ 間取・内覧写真

【15】千里中央パークヒルズ 豊中市/1983年竣工
☆4LDK-97.87㎡-¥130,000./月(¥1,328./㎡)-¥1,560,000./年 間取・内覧写真
★3LDKS-111.29㎡-¥30,900,000.-¥277,652./㎡ 間取・内覧写真
<コメント>平均想定利回り5.73%

【16】東豊中クラスヒルズ 豊中市/2012年竣工
★3LDK-71.78㎡-¥32,800,000.-¥456,951./㎡ 間取・内覧写真
★4LDK-91.71㎡-¥43,000,000.-¥468,869./㎡ 間取・内覧写真

【17】コスモフォレスタ箕面 箕面市/2005年竣工
★4LDK-112㎡-¥29,800,000.-¥266,071./㎡ 間取・内覧写真



17 vintage condominium candidates (Hokusetsu) selected by Zen jukucho
Price survey in real estate investment (★ buying and selling ☆ renting)
SUMO 2021.04.24

What is a vintage mansion?

ms_vintage_sub07a.jpg

[Regarding the purpose of the survey]
Condominiums surveyed by Zen juku-cho walking many times from the nearest station, including the surrounding environment, are listed. Some are based on requests from real estate consulting clients, such as price assessments, but most are steadily researched to show real estate quotes in chronological order. I would be grateful if you could refer to this if you are currently considering real estate investment. However, please note that there is a risk in choosing real estate investment based on yield only. The basis of real estate investment is the cash flow analysis of real estate tax returns based on long-term holdings. The point is whether or not the yield can be improved. Also, if you are considering purchasing for residential use, this idea may come into play in the future.

[About intermediation]
When it comes to real estate brokerage, it's ideal to be like the United States, the seller's agent (price dealer) and the buyer's agent (customer's dealer) negotiate with each other until both the seller and the buyer are satisfied with the real estate brokerage. Because real estate agents in Japan are focusing on early contracts by saving labor with too little information disclosure, sellers and buyers carry the risk of selling at too low a price and the risk of buying at too high a price. No matter where you request the brokerage fee, the upper limit is 3%, so it is important to ask an agent who is familiar with the real estate market at least.

* For floor plans and preview photos(間取・内覧写真), I randomly quote the advertisements posted on SUMO by the pricing company.

【1】Leo Higashi-toyonaka Toyonaka City / Completed in 1974
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【2】Buranz Higashi-toyonaka View residence Toyonaka City / Completed in 2008
☆4LDK-82.19㎡-¥159,700./月(¥1,943./㎡)-¥1,916,400./年 間取・内覧写真

【3】Forest park Toyonaka Ueno-saka Toyonaka City / Completed in 2005
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【4】Maison Toyonaka Toneyama Toyonaka City / Completed in 1975
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【5】Park city Geo-Midorigaoka Toyonaka City / Completed in 2004
☆3LDK-82.05㎡-¥170,000./月(¥2,072./㎡)-¥2,040,000./年 間取・内覧写真
★2LDK-110.19㎡-¥45,800,000.-¥415,645./㎡ 間取・内覧写真
★3LDK-77.57㎡-¥34,800,000.-¥448,627./㎡ 間取・内覧写真
★2LDKS-87.68㎡-¥34,800,000.-¥396,897./㎡ 間取・内覧写真
<コメント>平均想定利回り5.91%

【6】Momoyamadai corporate house Toyonaka City / Completed in 1972
☆2DK-34.52㎡-¥57,000./月(¥1,651./㎡)-¥684,000./年 間取・内覧写真
☆2LDK-47㎡-¥65,000./月(¥1,383./㎡)-¥78,000./年 間取・内覧写真

【7】Royal Felty Toyonaka Midorigaoka Toyonaka City / Completed in 1990
★3LDK-120.65㎡-¥45,000,000.-¥372,979./㎡ 間取・内覧写真
★2LDK-109.17㎡-¥39,800,000.-¥364,569./㎡  

【8】Toyonaka Sky heights Toyonaka City / Completed in 1972
☆2LDK-65.53㎡-¥85,000./月(¥1,297./㎡)-¥1,020,000./年 
★2LDK-60.16㎡-¥12,800,000.-¥212,765./㎡ 間取・内覧写真
<コメント>平均想定利回り7.31%

【9】Senri Chuo River Garden Akari E no Michi Toyonaka City / Completed in 2014
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【10】Rune Senri-chuo The Rose Garden Toyonaka City / Completed in 2002
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【11】Forme Senri chuo Toyonaka City / Completed in 1999
☆3LDK-75.92㎡-¥140,000./月(¥1,844./㎡)-¥1,680,000./年 間取・内覧写真

【12】Senri chuo Air Hills Toyonaka City / Completed in 2012
★3LDK-73.76㎡-¥46,800,000.-¥634,490./㎡ 間取・内覧写真

【13】Senri Midorigaoka House Toyonaka City / Completed in 1982
---

【14】Prestige Shinsenri Nishimachi Toyonaka City / Completed in 1985
★4LDK-92.35㎡-¥32,800,000.-¥355,170./㎡ 間取・内覧写真

【15】Senri Chuo Park Hills Toyonaka City / Completed in 1983
☆4LDK-97.87㎡-¥130,000./月(¥1,328./㎡)-¥1,560,000./年 間取・内覧写真
★3LDKS-111.29㎡-¥30,900,000.-¥277,652./㎡ 間取・内覧写真
<コメント>平均想定利回り5.73%

【16】Higashitoyonaka Class Hills Toyonaka City / Completed in 2012
★3LDK-71.78㎡-¥32,800,000.-¥456,951./㎡ 間取・内覧写真
★4LDK-91.71㎡-¥43,000,000.-¥468,869./㎡ 間取・内覧写真

【17】Cosmos Foresta Minoh Minoo City / Completed in 2005
★4LDK-112㎡-¥29,800,000.-¥266,071./㎡ 間取・内覧写真

 

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

■某買主様のご要望

[2-20210422-B]
不動産コンサルティング実務

■某法人買主様のご相談
需要が見込める商業テナント用地(1000坪以上、前面道路12m以上)の買取をしたい。
希望エリア
☞大阪府は、豊中市・吹田市・茨木市・高槻市
☞兵庫県は、伊丹市・尼崎市・宝塚市・西宮市・芦屋市

メリット
☞道路との高低差がある土地、生産緑地、溜池など開発造成が必要な土地でも検討出来る。

<コメント>
売却のご予定がありましたらお声がけ下さい。


Real Estate Consulting Practice

■ Request of a certain buyer
Purchase of land for commercial tenants (1000 tsubo or more, front road 12 m or more) where demand can be expected
Desired area
☞ Toyonaka City, Suita City, Ibaraki City, Takatsuki City in Osaka Prefecture
☞ Itami City, Amagasaki City, Takarazuka City, Nishinomiya City, Ashiya City in Hyogo Prefecture

Merit
☞Land that requires development and construction, such as land with a height difference from the road, urban agricultural area, and pond, can also be considered.

<Comment>
Please let me know if you have any plans to sell.


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